Vous rêvez de devenir propriétaire ? Vous avez trouvé le terrain idéal pour installer votre famille et vous voulez y faire construire votre maison ?
Pour concrétiser votre projet de construction immobilière, les banques ont plusieurs exigences, en particulier un apport personnel minimum en fonds propres.
C’est indispensable pour obtenir un prêt hypothécaire.
Vous vous posez sûrement quelques questions au sujet de la construction de votre maison ou de l’accession à la propriété que je vais développer dans cet article :
- Qu’entend-on par “fonds propres” ?
- Pourquoi est-ce nécessaire ?
- Comment les constituer ?
- Quelles sont les astuces pour augmenter vos fonds propres ?
Je vous livre les conseils tirés de mon expérience pour présenter vos fonds propres correctement face à un banquier et réussir à financer vos rêves.
Qu’est-ce que les fonds propres ?
Les fonds propres représentent votre épargne, disponible ou mobilisable, que vous êtes prêts à investir dans votre projet de construction.
C’est un élément obligatoire pour qu’une banque vous fasse confiance pour vous accorder un prêt hypothécaire.
En effet, votre capacité à avoir épargné et votre capacité à mobiliser votre épargne pour votre projet immobilier sont des critères essentiels pour les banques. Elles exigent d’ailleurs un minimum de 20% de fonds propres dans le financement du prix d’une résidence principale.
Financement résidence principale
La moitié de ces fonds propres doit être constituée par votre épargne, soit 10% du prix de construction de votre maison !
Ce montant est valable pour votre résidence principale. Si vous souhaitez faire construire une résidence secondaire, le pourcentage de fonds propres exigé par la banque peut monter à 35% ou même 40%.
Pourquoi la banque exige des fonds propres ?
Réussir le projet de construction de votre maison ou acheter un appartement passe par plusieurs étapes souvent communes à tous les projets immobiliers :
- définir ses critères
- trouver le terrain idéal
- travailler sur les plans
- financer son achat
- réaliser ou superviser les travaux
- assumer les charges
- etc…
Selon mon expérience, un plan de financement réaliste et équilibré, acceptable par une banque, constitue le point central de la réussite d’un projet de construction.
Comment une banque analyse votre situation ?
Pour savoir si vous êtes un candidat sérieux pour obtenir un prêt hypothécaire, les banques se livrent à une analyse de vos ressources et, aussi, de votre mode de vie à travers vos dépenses :
- Avez-vous des revenus réguliers ?
- Avec-vous tendance à dépenser plus que vos ressources ?
- Avez-vous déjà contracté des prêts et eu des difficultés à les rembourser ?
- Est-ce votre première acquisition ou êtes-vous déjà propriétaire d’un bien immobilier ?
- Et, bien évidemment, avez-vous réussi à mettre de l’argent de côté pour faire construire votre logement ?
Respecter le taux d’endettement maximum
Réalisez vous-même cette démarche pour constituer le meilleur dossier de financement et convaincre une banque.
Votre prêt hypothécaire est accordé si votre plan de financement respecte un taux d’endettement de 33% de vos revenus totaux bruts annuels.
Ce montant comprend toutes les charges liées à votre investissement immobilier, telles que les intérêts et l’amortissement du prêt hypothécaire, mais également les frais accessoires.
Cette première étape détermine si votre projet est réaliste ou vous aide à connaître le budget maximum à consacrer à l’acquisition d’un bien immobilier.
Prendre en compte tous les frais !
Attention aux frais d’acquisition ! N’oubliez pas que ces frais ne sont pas financés par la banque.
Les frais d’acquisition représentent 4 à 5% du prix d’achat d’un bien immobilier et sont constitués de plusieurs éléments obligatoires :
- les droits de mutation ;
- la création de la cédule hypothécaire ;
- l’inscription au registre foncier ;
- les émoluments du notaire.
Vous devez prévoir de payer ces frais d’acquisition avec vos fonds propres, vos liquidités personnelles, en plus de l’apport de 20% exigé par la banque.
Prenons un exemple chiffré
Vous achetez un bien immobilier CHF 600’000.-
La banque exige des fonds propres de CHF 120’000.- dont CHF 60’000.- d’épargne disponible.
En complément, vous devez financer également les CHF 30’000.- de frais d’acquisition.
Conclusion
Pour acquérir un bien d’une valeur de CHF 600’000.-, vous devez disposer de CHF 90’000.- de liquidités personnelles disponibles et de CHF 60’000.- de fonds propres complémentaires.
Comment constituer des fonds propres ?
Réunir 20% du prix d’achat n’est pas toujours facile, surtout quand on est jeune.
Alors que les taux d’intérêts sont très bas, les banques durcissent les conditions d’octroi de prêt hypothécaire.
Les fonds propres peuvent provenir de plusieurs sources cumulables entre elles :
1. Votre épargne, vos économies, vos liquidités personnelles
Cet argent doit être disponible et représenter 10% du prix d’acquisition du bien immobilier.
Attention, comme nous l’avons vu, il faut garder des liquidités pour payer les frais d’acquisition.
Mais cette épargne sert également pour le paiement des impôts et des frais accessoires nécessaires pour mobiliser les autres fonds propres.
2. La prévoyance professionnelle (votre 2ème pilier)
Attention à bien calculer le montant net d’impôt. Certaines sommes sont accessibles après prélèvement fiscal !
Vérifiez également les conditions de disponibilité : durée de détention, possibilité de retrait anticipé en cas d’achat immobilier, frais de dossier en cas de “versement anticipé d’encouragement à la propriété”, accord de votre conjoint, etc.
Ce 2ème pilier est soumis à de nombreuses contraintes
- Le temps : le dossier de versement anticipé prend généralement entre 1 et 2 mois. Tenez compte de ce délai pour votre projet.
- L’obligation de reconstituer les fonds : vous devez reconstituer ces fonds de prévoyance obligatoire notamment si vous vendez ou louez, à un moment quelconque, votre résidence principale.
- La diminution de votre retraite : prélever de l’argent sur ce 2ème pilier revient à diminuer votre future retraite. Vous devez donc arbitrer judicieusement.
- Un montant variable en fonction de l’âge : le montant accordé dépend de votre âge au moment de la demande de versement. Plus vous approchez de la retraite, moins le montant accordé au titre du 2ème pilier sera élevé.
Dans tous les cas, il ne peut dépasser 10% du montant total du projet.
3. La prévoyance personnelle (votre 3ème pilier)
Votre 3ème pilier prévoit également un versement anticipé pour affecter le capital à l’achat d’un logement ou à l’amortissement d’un prêt hypothécaire.
Veillez à prendre en compte la fiscalité selon l’origine des fonds (3A prévoyance liée ou 3B prévoyance libre).
Les conditions sont moins contraignantes que pour le 2ème pilier et vous pourrez choisir librement le montant, en fonction de l’épargne accumulée.
4. Un héritage ou une donation
Vos fonds propres peuvent augmenter grâce à votre famille ou à vos proches.
L’achat d’un premier bien immobilier est particulièrement difficile en Suisse, compte tenu des prix élevés et des conditions d’octroi de prêts hypothécaires.
Depuis 2014, les prêts remboursables avec intérêts ne sont plus acceptés comme fonds propres.
Une avance sur héritage (appelée avance d’hoirie) peut permettre d’atteindre le minimum de fonds propres requis. Mais selon les cantons, l’avance sera fiscalisée.
En outre, cela ne doit pas léser les autres héritiers. Vos proches, déjà titulaires d’un prêt, peuvent également augmenter cette dette hypothécaire.
Obtenir de l’aide de vos proches pour financer votre premier achat est une bonne solution et mon collègue Patrick Grobéty vous donne des astuces pour mieux présenter ces donations ou prêts personnels familiaux auprès d’une banque.
5. Un terrain à bâtir
Si vous possédez déjà un terrain sur lequel bâtir votre future construction, celui-ci peut servir de garantie pour vos fonds propres.
Attention toutefois à la valorisation du terrain par la banque, qui peut être différente de la vôtre.
6. Des travaux personnels
Vous pouvez valoriser votre savoir-faire et le transformer en apport en nature.
Si vous travaillez dans la construction, c’est relativement facile à faire accepter par une banque.
Dans les autres cas, il existe des façons de rendre acceptable qu’une partie des travaux sera réalisée par vos soins.
Dans le guide pour constituer vos fonds propres que nous mettons à votre disposition gratuitement, mon collègue Patrick Grobéty vous donne des astuces plus détaillées pour l’utilisation des travaux personnels comme fonds propres.
7. Le nantissement de vos titres
Vous possédez un portefeuille de titres (actions, obligations, fonds de placement) ?
Vous pouvez vendre une partie de ce portefeuille pour augmenter vos fonds propres.
Mais ce ne sera peut-être pas le meilleur moment, en raison du contexte boursier. Sans vendre vos titres, vous pouvez obtenir un crédit Lombard auprès d’une banque, sur la base du montant actuel et prévisible de vos titres.
Le coût est aussi élevé qu’une hypothèque et la banque n’ira pas au-delà de 50% de la valeur des titres.
Enfin, notez que vous pouvez obtenir un cautionnement de votre prêt hypothécaire par une coopérative. Cette solution peut s’avérer onéreuse et les coopératives sélectionnent leurs dossiers sévèrement.
Pour conclure : mes conseils de pro pour constituer vos fonds propres
Votre projet de construction d’un bien immobilier se réalise sur du long terme. Votre plan de financement ne doit pas vous “prendre à la gorge”.
Gardez de la souplesse sur vos liquidités pour anticiper un coup dur professionnel, une envie urgente personnelle, les dépenses croissantes liées à vos enfants, etc.
Constituer vos fonds propres ne signifie pas couper toutes vos ressources disponibles et il est important de préserver un peu de liquidités pour vous faire plaisir et être serein.
Un projet immobilier se réalise dans le temps long et votre satisfaction se mesure autant sur la qualité du bien, sa situation géographique, sa superficie que sur son financement.
Face aux exigences des banquiers, il existe des solutions pour optimiser vos fonds propres.
En agissant particulièrement sur les travaux propres, les donations familiales et le prix d’achat auprès du promoteur, vous réussirez facilement à réunir 20% de fonds propres et à monter un plan de financement convaincant.
